【购房问答】首套房契税，能改过来吗？契税能退吗？

来源：吉屋网发布时间：2020-05-26 10:34:21

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【问】锡珠：房妹子，你好！人民新村1期顶楼一平9500左右，你觉得可买嘛现在？望回复，谢谢房妹！

【答】房妹子：你好！人民新村1期的话，房龄其实已经上了20年了，项目邻古城，周边各项生活配套还算成熟，又是东浦头中心*学区房，而与周边楼盘相比，9500元/㎡左右的价格其实也可以算是较具性价比的，但主要也是因为其在顶楼，又是楼梯房，如果家里有老人、小孩，爬楼梯可能会比较累，另外顶楼也容易出现漏水、渗水问题。个人认为，自住的话如果这些缺点能够接受，房源本身家人又比较满意，可以考虑入手。投资的话就算了。

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【问】清林：美女你好！请教一下：

1、关于合同约定预测面积和产权登记面积是什么？都是怎么来的？到时办理房产证时上面面积是依据什么定的？实际过程中会出现两者面积偏差很大吗？

2、预售房验收时候需要注意什么？验收时候个人应该没办法测量面积吧？办理房产证时候是依据测绘报告登记面积？

【答】房妹子：你好！1、简单点说，跟开发商签订合同时的面积和房子完工后办理产权证时的面积就是你说的合同约定预测面积和产权登记面积。目前一手房的房屋销售主要是以预售方式为主，而因为是预售，面积是在图纸上测出来的，所以和实际完工的房屋面积肯定会存在误差。根据《商品房销售管理办法》的规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。所以，你们可以翻翻你们的购房合同，关于超出面积，或者减少面积应该怎么处理，合同会就这方面进行约定的。一般来说，这种面积差会控制在3%以内。2、交房后，房屋实际产权登记面积会有专门的测绘机构进行测量，作为业主，验房的时候，这方面倒是少有人会去做专门的测算面积。另外，办理不动产权证，确实是以竣工验收后测绘报告里面的数据为准。

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【问】霓虹灯下‘静’距离：香榭花都与悦华星座两个楼盘二手房，哪个发展潜力更好呢？

【答】房妹子：你好！香榭花都与悦华星座相比较，香榭花都整体社区体量会大很多，因此社区公共配套方面也会足一些。而悦华星座则是学区配套会好一些，划片二实小浦东校区；香榭花都是龙文实验*、坂上中心*、二实小龙江校区中任选。所以，如果有考虑孩子读书方面，个人认为悦华星座可以优先选择。其他的话，其实还是看你们个人喜好，毕竟两者还是有点距离的，现在两个楼盘也都已交房入住，入住率也都比较高，如果实在纠结，建议多去实地感受，楼盘也都走一走，然后根据看的房源户型条件、楼层、装修条件、报价等去做择优选择，相信你很快就会有答案。具体房源也可以联系我们搜索更多房在售户型。

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【问】zhuli萍：那金宝社区是属于东铺头的，是不是？

【答】房妹子：你好！金宝社区确实是在东铺头中心*的施教区范围内。

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【问】橄榄树：房妹你好，我名下两套房子，有一套房子向荣的房子，现在还不能办证，但契税交了。另一套上个月刚买的一套房，契税己缴当时按第二套缴契税，现在想想不对劲，我后面买的这套怎么不是算首套房契税，能改过来吗？契税能退吗？

【答】房妹子：你好！这不是你想改，想改就能改的哈，首套房、二套房的认定都是有标准的。何况你一套房已经在你名下，如果银行还有贷款未还清，今年购买的这套房产只能认定为二套。关于契税，房地产开发商为契税代扣代缴义务人，如果多收是可以退的。不放心的话，你也可以到契税窗口查询，看契税是否已缴交至契税中心并入库，若能查询到缴纳记录，资料齐全即可受理，办理退税；若没查询到已缴纳记录，那就是开发商还没将从业主处已收的契税缴交至契税窗口，这种情况下，可找开发商进行交涉。

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【问】小苏：房妹你好，房子是我老公婚前买的，现在我公积金里面的钱可以提取出来帮他还贷吗？

【答】房妹子：你好！可以的，还贷满一年后可以提取配偶公积金余额进行还贷。

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【问】tt：房妹子，国贸润园的二手房，买下来以后孩子能读对面那个市实小吗？孩子现在在县城读书，想说，等那个市实小招生了，再转学过来。

【答】房妹子：你好！正常情况下，学区划片采取就近分配的原则，但如果是未交付的新房或者还在建得*，哪怕*就紧挨着楼盘，也不敢百分百保证就一定能读。这也是我们常说的，一切都要等*建成后招生，以公布的招生简章为准的原因。目前国贸润园学区划片是在二实小龙江分校。至于孩子以后转学，就是得以插班生的身份去申请入读，这方面还需要征得接收*的同意才行，也就是看到时候划片的*还有没有学位招收插班生。

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